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Amministratore di condominio: compiti, doveri e responsabilità

Amministratore di condominio: compiti, doveri e responsabilità

Quali sono i compiti, i doveri e le responsabilità dell’amministratore di condominio? Con la nuova riforma del condominio, le mansioni dell’amministratore hanno registrato un notevole incremento, tant’è che c’è chi ha parlato di "superamministratore". Non è un caso che la nuova legislazione abbia regolarizzato la possibilità da parte delle società di diventare amministratore di condominio e non è altrettanto un caso che all’amministratore si possano affiancare figure di controllo e di consulenza come i revisori e i consiglieri.

Compiti e doveri dell’amministratore di condominio

Oltre agli obblighi dell’amministratore citati nell’art. 1129 del Codice Civile, gli altri compiti e doveri sono raggruppati nell’art. 1130. Andiamo a leggerlo:

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

  1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  5. eseguire gli adempimenti fiscali;
  6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
  7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
  8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  9. fornire al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’assemblea condominiale o il regolamento del condominio hanno comunque facoltà di estendere i compiti, i doveri e le responsabilità dell’amministratore, oppure debellare dagli oneri dello stesso una delle mansioni sopraccitate.

Differenze tra vecchie e nuove disposizioni

Andiamo a vedere punto per punto le principali differenze tra le vecchie e le nuove disposizioni in materia e le sostanziali novità:

  1. L’amministratore ha tra i suoi compiti l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale almeno una volta all’anno per ciò che concerne l’approvazione del rendiconto condominiale, entro 180 giorni da quando è terminato l’esercizio di gestione a cui è riferito il rendiconto stesso; inoltre dovrà far rispettare l’osservanza del regolamento condominiale;
  2. L’amministratore ha il compito di prendere iniziativa affinché ciascun condominio goda del diritto di godere delle cose comuni; pertanto è chiamato a regolare i servizi comuni e a intervenire nel momento in cui la parità di godimenti dei beni comuni venga meno;
  3. L’amministratore avrà l’obbligo di intervenire per mezzo della riscossione forzosa dei contributi nei confronti dei condomini morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferiscono i crediti esigibili, a meno che l’assemblea condominiale non decida di estendere il suddetto termine; ciò che è certo è che il massimo impegno nella gestione del condominio che dovrà essere svolto dall’amministratore consisterà nella gestione della riscossione dei contributi e dell’erogazione delle spese relative alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  4. L’amministratore è chiamato ad attivarsi al fine di conservare le parti comuni dell’edificio, salvaguardarle e tutelarle, anche per via giudiziaria;
  5. Essendo diventato il condominio, dal 1° gennaio 1998, sostituto d’imposta, il compito di eseguire gli adempimenti fiscali spetta all’amministratore, con tutte le conseguenze che questa mansione porta. Sostituto d’imposta vuole dire "chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili e anche a titolo di acconto". Ciò significa che il condominio avrà l’obbligo di effettuare la ritenuta d’acconto per quanto riguarda i compensi corrisposti a professionisti, lavoratori dipendenti e amministratore. E spetta proprio all’amministratore farsi carico di tali adempimenti fiscali, coma la tenuta della contabilità o le comunicazioni all’anagrafe tributaria, e rispettarli;
  6. L’amministratore avrà inoltre l’obbligo di tenere e curare il registro di anagrafe condominiale, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato riguardante le condizioni di sicurezza, attraverso il libretto di fabbricato. Ai condomini spetterà comunicare ogni variazione di tali dati all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni dall’avvenuta variazione. In seguito agli obblighi contenuti all’art. 1129 del Codice Civile, l’amministratore avrà l’obbligo di indicare ai condomini il luogo dove si trova il registro di anagrafe condominiale, nonché i giorni e gli orari in cui sia possibile, previa richiesta, prenderne visione e/o estrarne una copia firmata dall’amministratore stesso;
  7. Il registro dei verbali delle assemblee dovrà contenere anche le seguenti informazioni: eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, deliberazioni e dichiarazioni rese dai condomini che e hanno fatto richiesta, regolamento di condominio. Il registro di nomina e revoca dell’amministratore dovrà contenere i seguenti dati: date della nomina e revoca di ciascun amministratore del condominio, eventuali estremi del decreto nel caso in cui la revoca sia stata di natura giudiziale. Il registro di contabilità dovrà contenere infine le seguenti informazioni: singoli movimenti in entrata e in uscita elencati in ordine cronologico, la cui stesura dovrà essere effettuata entro 30 giorni dall’effettuazione. Tale registro, così come tutti gli altri visto che la legge tace in tal senso, potrà essere redatto anche attraverso la modalità informatica;
  8. L’amministratore, al momento del termine del suo mandato, è obbligato a consegnare tutta la documentazione in suo possesso;
  9. L’amministratore dovrà fornire al condominio che ne fa richiesta l’attestazione riguardante lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, pena la possibilità di revoca del suo mandato;
  10. L’amministratore avrà l’obbligo di convocare l’assemblea almeno una volta all’anno, relativamente all’approvazione del rendiconto condominiale, entro 180 giorni dalla chiusura della gestione a cui si riferisce il rendiconto stesso.